目前的300-400万的预算，是上海的刚需主流客户，他们更喜欢买怎样的房子呢？

(资料图片仅供参考)

从最近的成交数据来看，三月份的上海成交量达到了2.4万套，创造了自2021年7月以来，单月最高成交量，而且重新回赚上2万套大关。

但是从相关的网签数据发现，近两个月，前20成交的热门小区里，95%都集中在外环外区域。

这就意味着，现在刚需客户越来越开始青睐外环外的漂亮小区；当然也得益于外环近年来发展迅猛，相较于过去，外环的各方面配套已经十分完善；且现在年轻人买房，已经不对地段有那么高的要求。

不过，有个令人诧异的数据是，其中成交的40%，都是动迁小区。

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在之前的文章中，我有反复提到，当下，上海的二手房库存量已经突破了13.9万套，最近一周的新增挂牌量更是达到了1200套。

而且13.9万套的存量房源中，65%都是老破小，当下的老房子市场，早已经不是过去如火如荼的行情。

记得在过去的行情，只要市场有热度，老小区也是相对比较好卖的；毕竟那个时候，老房子还没有现在那么“老”。但是目前市区的老小区已经不那么受关注，新盘逐年增多，还有那么多产品的竞品；哪怕是老破小中的战斗机，例如新泾三村等，目前同类竞品房源也非常多。

尤其是到了2022年下半年，数据更为明显；近郊次新电梯小区，哪怕是动迁房，都在逐步取代市区老房子，成为刚需上车新宠的趋势。

从2022年全年的小区热度排行榜来看，成交排名前十的小区里，有六个都是次新动迁小区。

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在过去年代，大家提到动迁房，第一反应就是脏乱差；由于属性原因，天然带着有色眼镜。

但是从近年来的发展来看，动迁小区无论是户型设计、品质、环境等，都得到了很大程度的提升。

例如浦东的三林新村，均为2012年左右竣工的动迁小区，尤其是三林新村59弄，小区环境整洁，地段也非常的方便，还属于前滩辐射区。停车位相较于周边很多老破小来说已经很不错了，停车困难的情况大大缓解。

例如闵行区的平阳三街坊，小区环境已经能和商品房媲美了，冬天的时候，小区的银杏叶飘落在马路上，像铺满了金币，非常漂亮。除此之外，平阳三间房虽然是楼梯房，但是小区甚至比旁边的大哥商品楼梯房江南星城还要整洁。

目前对于市面上大多数的动迁房小区来说，整体的停车位相对充足，环境也比老破小更优美，最重要的是房龄非常具备优势。

除此之外，在价格和税费方面，同样也具有一定的优势。动迁房在第一次交易的时候是免收增值税的，同时个税也有一部分的减免；

在预算不足的情况下，动迁房就是一个最好的平替产品；相比较于商品房来说，它更具备性价比；相较于老小区而言，它的居住舒适度更高；的确是非常适合刚需选房的。

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但是，动迁房又不是随便什么区域都可以买的。大家在选择动迁房的时候，一定选择能级相对比较高的板块。

例如300-500万这个价位段，可以选择嘉定江桥、宝山顾村浦东周浦康桥等区域；

500-650万，可以选择浦东三林、杨思、徐汇华泾、闵行古美等；

超过650万的预算，就不推荐买动迁小区了，因为这个总价已经能买商品小区了，我们大多数人买房，本来就追求性价比，这一点还是格外的重要的。

当然，也欢迎大家把更多想法写在评论区。