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张静律师解答：有证的部分有效，无证的部分租赁合同无效。

判决书节选：

法院认为：合同效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，伍房东出租的房屋的《集体土地房产证》记载整栋房屋的建基面积为133.5996平方米，总建筑面积为644.5456平方米，按约定的承租面积1030平方米计算，伍房东出租房屋的二至八层给余租客，扣除一层的建基面积，二至四层的合法面积应为510.946平方米，故伍房东与余租客签订的《房屋租赁合同》，承租房屋合法面积部分有效，超出部分应为无效。