各位老铁大家好，我是观观，

(资料图片)

好久没有花时间跟大家聊聊信贷市场的情况了，

就在前几天央行公布了最新的LPR价格，保持不变，这可急坏了已经买房的老铁了，

毕竟 基础利率 关系到我们每个月的房贷金额，那么今年到底还会不会降息，特别是上海的房贷利率，

今天我想跟大家好好唠唠这个话题！

首先亮明我的观点，虽然这个月没有降息，但我觉得降息已经在路上了，

为什么我这么有信心？原因有很多，我来一一列举给大家听！

首先，银行的贷款成本在降低！

怎么理解？大家想想银行也是企业，也是敞开门来做生意，那做生意就必然有成本和收益，

收益很好理解，就是贷款产生的利息，而成本就是我们储户的存款利息，

银行就是通过吃这其中的利差在赚钱。

大家最近是不是经常会听到关于存款利率在降低的消息？

你翻翻自己的手机是不是很多银行啊，保险啊在给你推长期锁定利率的产品？

理由就是最近的存款利率在持续走低。

其实这也不是啥新鲜事，从去年9月开始就纷纷有银行开始下调存款利率，但都是个别银行的行为，

直到这个月初，一下子冒出8家银行一起下调存款利率，这就引起了公众的注意！

虽然目前都是一些地方上的小银行在下调利率，

但是大多数银行的大额存款利率和国债收益率是实实在在降低了。

就像我们讨论房价时，预测房价会不会涨其实很大的因素在于土地的价格会不会涨，

毕竟面粉的价格决定了面包的价格，

所以贷款利率也一样，

只要存款的利率下降趋势不变，贷款利率就有持续下调的动力！

当然光是成本降了还不足以勾起银行降息的热情，

这就要说到第二个原因， 到底降不降还得央妈说了算！

从央行公布的2023年一季度的金融数据来看，

一季度人民币存款增加15.39万亿元，其中，住户存款增加9.9万亿元。

光说这个数据大家可能没有啥概念，来看看下面这张近年来住户存款增量图。

2022年居民存款量陡增！这应该是共识，去年大家疯狂存钱的新闻不绝于耳，

但是直到一季度的数据公布，才知道没有最夸张只有更夸张，

按照大家目前的存款速度，才短短3个月已经跟2021年的全年增量持平，不出半年就会超过去年的增量再创新高！

真是不看数据不知道，没想到大家的“钞能力”竟然这么强！

其实看下面这张M1和M2的走势图更加清晰，

M2在上行，说明印的钱越来越多，

M1在下行，说明市场上流通的钱却在减少，

M1和M2的差距在拉大，说明现在印钱的速度赶不上大家存钱的速度了！

央妈一面忙着放水来刺激经济，大家一面忙着存钱来抵御风险，你这不是蹬鼻子上脸了，央妈还能惯着？

那照理说央妈是不是应该持续放水？可是LPR已经按兵不动8个月了，这似乎与预期的不一致啊！

很好，大家已经快接近真相了，

有时候靴子要落不落，比靴子真的落地的效果要更明显！

在央妈持续的政策预期引导下， 给了实际房贷利率市场下降的空间，

这就是未来房贷利率会持续下降的第三个原因，

根据贝壳研究院的监测，

4月全国首套主流房贷利率平均为4.01%，较上月下降1个基点，继续保持下降的趋势，

二套主流房贷利率平均为4.91%，与上月持平，

而4月首二套主流房贷利率较去年同期分别回落116和54个基点！

当然目前主要还是以二线及三四线城市下调为主，首套房贷利率分别为3.98%、3.99%，二套利率不变，

比如南宁和珠海地区首套房贷款利率全国最低为3.7%，

厦门、哈尔滨、福州、长春等10多个二线城市的首套房贷款利率为3.80%，

贵阳、惠州、中山等地的首套房贷款利率则降至3.9%，

昆明、大连等地的首套房贷款利率为3.95%。

而一线城市首二套利率不变，维持在4.60%和5.13%。

上海首套+35bp，即4.65%，二套房+105bp，即5.35%，

北京首套+55bp，即4.85%，二套房+105bp，即5.35%，

深圳首套+30bp，即4.60%，二套房+60bp，即4.90%，

广州首套不加点，即4.30%，二套房+60bp，即4.90%，

而同在长三角的几个主要城市的贷款利率基本都到地板价了，

杭州首套不加点，即4.30%，二套房+65bp，即4.95%

南京、苏州直接降到底，首套4.1%，二套4.9%，

无论是在一线城市中还是在长三角的区域中，上海的高房贷利率都已经显得不合时宜了！

降息是大势所趋，尤其是放款速度和三价取低这一块，已经松动了。

据我们在一线的了解：

上海的按揭贷款，目前审批预计在2周左右， 放款周期加快了， 最快3天左右。

不过如果要提前还款的话，周期还是比较久的，要排队。

而最近很多人传三价取低彻底放开，其实不然：

核验价还是存在的，但是和市场价基本持平，大部分都能到9折左右了。

举两个我们最近实操的例子：

大宁的宁和小区，成交价543w，核验价542w，只差了1w；

三林的中海御景熙岸，成交价617w，核验价564.5w，打了91折；

不出意外，后续还会进一步放开。

我们来屡一下现在 信贷政策的逻辑，

持续加大信贷政策的支持力度刺激经济复苏仍然是当下乃至未来一个时期内央妈政策的方向，

但是持续的下调利率似乎并没有阻挡因为避险情绪和疫情后修复周期的影响导致的居民恐慌性存款，

于是央妈通过政策预期和降低贷款成本来引导银行进行实际利率的降低，

从目前的结果来看，二线及三四线城市的成效更为明显，

一旦这种预期达成共识，目前迟迟未动的一线房贷利率也会出现松动，

特别是上海房贷利率，无论是在一线城市中还是在长三角区域城市中都已经显得过于苛刻，

不利于刚需和改善性人群购房需求的释放，

所以我有足够的信心，今年的基础利率还会进一步下降，而实际房贷利率会在政策的持续引导下出现较大调整，每一个购房人也都会因此受益，

所以大家不要灰心， 一波信贷市场的利好已经在路上了！

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